Quanto sobra ao arrematar, reformar e revender — com custos, prazo e risco.
Comparando o que sai do bolso com o que entra na revenda. O lance é só uma parte: entram ainda comissão do leiloeiro, ITBI, registro, eventual desocupação e reforma, os custos mensais enquanto o imóvel não vende e a comissão da venda. A conta que interessa é o lucro depois de tudo isso, e o retorno sobre o capital que você de fato desembolsou.
Na aquisição: comissão do leiloeiro (comumente 5%), ITBI, registro em cartório e eventuais custas judiciais. Depois da posse: desocupação, regularização e reforma. Enquanto o imóvel é seu: condomínio, IPTU, manutenção e seguro, multiplicados pelos meses até a venda. Na saída: comissão de corretagem e imposto sobre o ganho de capital, quando devido.
Varia demais por cidade, tipo e preço — não existe número único, e desconfie de quem der um. O que a conta exige de você é escolher um prazo e assumi-lo: é ele que multiplica os custos mensais e transforma o retorno total em retorno por mês. Prazo otimista demais é o erro mais comum e o que mais distorce o resultado.
É o lucro dividido pelo capital próprio que você desembolsou, e não pelo valor do imóvel. Numa operação financiada, o dinheiro que sai do seu bolso é bem menor que o preço — por isso o mesmo lucro produz um retorno percentual maior. É a medida mais honesta de quanto o SEU dinheiro rendeu.
Depende da modalidade e do que o edital permite. Quando o financiamento é aceito em imóvel da Caixa, ele é feito pela própria Caixa. Financiar reduz o desembolso inicial e melhora o retorno sobre o capital próprio, mas acrescenta juros e parcelas ao custo mensal — e é por isso que esta calculadora trata as duas formas de compra separadamente.
A desocupação é custo e é prazo, e os dois entram na conta. Além da despesa direta, o tempo de negociação ou de ação judicial adia a venda e multiplica os custos mensais. Imóvel ocupado costuma ter desconto maior justamente por isso — o desconto só compensa se o custo e o prazo da desocupação estiverem na simulação.
Não existe um número oficial, e esta ferramenta não promete retorno. A leitura que ela faz é comparativa: margens apertadas deixam pouca folga para imprevisto — reforma maior que a prevista, venda mais demorada, custo de desocupação acima do esperado. Quanto menor a margem, mais a operação depende de tudo dar certo.